Le plan TAMA 38 a été pendant des années l’un des principaux moteurs de croissance du domaine de la rénovation urbaine en Israël. Son objectif principal était de renforcer les bâtiments anciens construits avant 1980 contre les tremblements de terre, mais dans les faits, il est également devenu un outil d’amélioration significative des bâtiments et de la qualité de vie des résidents.
Au fil des ans, deux voies principales ont été créées : TAMA 38/1 (renforcement et densification du bâtiment existant) et TAMA 38/2 (démolition et reconstruction) – la deuxième voie étant devenue la plus populaire en raison de ses avantages évidents.
Dans cet article, nous examinerons les principes du plan, nous examinerons les différences entre les deux voies, nous comprendrons les avantages et les inconvénients de chacune, et nous présenterons la bonne façon de gérer un projet TAMA 38 réussi et sûr.
Qu’est-ce que TAMA 38 et pourquoi a-t-il été créé ?
TAMA 38 (Plan directeur national pour le renforcement des bâtiments contre les tremblements de terre) a été conçu pour répondre aux besoins des bâtiments anciens construits avant l’entrée en vigueur de la norme de construction sismique..
Au lieu d’obliger les propriétaires d’appartements à supporter les coûts de renforcement du bâtiment, l’État a offert une incitation aux entrepreneurs : le droit d’ajouter des étages et de nouveaux appartements en échange du renforcement ou de la démolition et de la reconstruction du bâtiment.
Les résidents, quant à eux, bénéficient d’un appartement neuf ou amélioré, avec une pièce sécurisée, un balcon et un parking, sans rien payer.
Le résultat est une situation gagnant-gagnant – la ville se renouvelle, les bâtiments sont renforcés et les résidents bénéficient d’une amélioration significative de la valeur de la propriété et de la qualité de vie.
La différence entre TAMA 38/1 et TAMA 38/2
Il existe deux voies principales pour réaliser des projets selon TAMA 38 :
TAMA 38/1 – Renforcement et densification
Dans cette voie, le bâtiment existant n’est pas démoli. L’entrepreneur renforce ses fondations, ajoute des pièces sécurisées, un ascenseur, des balcons et parfois aussi un ou deux étages.
Les travaux sont effectués pendant que les résidents continuent de vivre dans le bâtiment – il s’agit donc d’un processus long, complexe et parfois même perturbant en termes de confort de vie.
Le principal avantage de cette voie est une procédure de planification relativement courte, mais la viabilité économique pour les entrepreneurs est limitée, car le nombre d’appartements qui peuvent être ajoutés est très limité.
TAMA 38/2 – Démolition et reconstruction
Dans cette voie, l’ancien bâtiment est complètement démoli, et un nouveau bâtiment moderne est érigé à sa place, avec de nouvelles infrastructures, un parking souterrain–terrain, des ascenseurs et un hall amélioré.
C’est la voie la plus courante aujourd’hui, car elle offre une solution globale – à la fois un renforcement contre les tremblements de terre et un renouvellement de l’ensemble du cadre de vie.
Les résidents reçoivent un appartement entièrement neuf, généralement plus grand que le précédent, avec toutes les conditions de la construction moderne.
Pourquoi les projets de la voie TAMA 38/1 sont-ils devenus rares ?
Au cours de la dernière décennie, la plupart des entrepreneurs et des autorités locales préfèrent promouvoir des projets de démolition et de reconstruction.
Les raisons en sont claires :
- Faible viabilité économique dans la voie du renforcement uniquement – en raison de la limitation de l’ajout d’appartements.
- Atteinte à la qualité de vie des résidents pendant la rénovation, car ils restent vivre dans le bâtiment pendant les travaux.
- Infrastructures anciennes – même après la modernisation, les systèmes d’eau, d’électricité et de plomberie restent anciens.
- Nouvelle politique urbaine – de nombreuses autorités préfèrent une planification globale des rues et des quartiers par le biais de l’évacuation–construction ou TAMA 38/2, et non des projets ponctuels.
Par conséquent, aujourd’hui, la plupart des résidents choisissent la voie de la démolition et de la reconstruction, qui offre un résultat plus qualitatif et plus sûr à long terme.
Les étapes de la réalisation d’un projet TAMA 38/2
Constitution d’une majorité de résidents
Pour lancer un projet, il faut l’accord d’au moins 80 % des propriétaires d’appartements dans le bâtiment. Il s’agit d’une majorité spéciale destinée à garantir une large coopération.
Choix d’un entrepreneur
Après la constitution de l’accord, les résidents choisissent un entrepreneur pour réaliser le projet. Il est recommandé de vérifier l’expérience antérieure, la solidité financière, les projets achevés et le respect des engagements envers les autres résidents.
Engagement juridique
Un accord TAMA 38 est signé entre l’entrepreneur et les propriétaires d’appartements, dans lequel sont fixées les conditions de la contrepartie, les calendriers, les garanties et les sûretés. L’accord est signé par l’intermédiaire d’un avocat au nom des résidents, qui s’assure que tous leurs droits sont protégés.
Obtention des permis de construire
L’entrepreneur soumet le plan au comité local de planification et de construction. Ce processus comprend parfois des objections, mais c’est une étape nécessaire avant le début de la construction.
Évacuation des résidents
Dès réception du permis, les résidents sont évacués de leurs maisons pour la durée de la construction. L’entrepreneur est tenu de leur verser un loyer pour un appartement de remplacement pendant toute la durée des travaux.
Construction et livraison
La durée de la construction est généralement d’environ deux à trois ans. À la fin, les résidents reçoivent des appartements entièrement neufs dans un nouveau bâtiment avec toutes les approbations requises.
Principaux avantages de TAMA 38/2
- Appartement neuf gratuit – les résidents ne paient rien, mais reçoivent un appartement neuf, moderne et sûr.
- Amélioration significative de la qualité de vie – pièce sécurisée, ascenseur, parking, nouveau hall et infrastructures modernes.
- Protection contre les tremblements de terre – le bâtiment est construit selon les normes les plus récentes.
- Augmentation de la valeur de la propriété – la valeur des appartements augmente de dizaines de pour cent une fois le projet terminé.
- Contribution à la ville – amélioration de l’apparence de la rue, amélioration des infrastructures et nouvelle valeur communautaire.
Inconvénients et défis possibles
- Processus long – la durée du projet peut atteindre plusieurs années, y compris les étapes de planification et d’approbation.
- Passage à un logement de remplacement – les résidents doivent quitter le bâtiment pendant la durée de la construction.
- Dépendance à l’égard de l’entrepreneur et de sa solidité financière – malgré les garanties, il faut s’assurer que l’entrepreneur est stable et jouit d’une bonne réputation.
- Résidents récalcitrants – dans certains cas, les objections peuvent retarder l’avancement du projet.
Cependant, grâce à une gestion juridique appropriée et à des accords préalables, il est possible de faire face à la plupart des défis et de minimiser les risques.
Le choix de l’entrepreneur et de l’entrepreneur – la clé du succès du projet
Le choix d’un entrepreneur est l’une des décisions les plus importantes d’un projet TAMA 38.
Il faut s’assurer qu’il s’agit d’une entreprise ayant une expérience avérée, une classification appropriée au registre des entrepreneurs et une réputation positive auprès des résidents des projets précédents.
Il est important de vérifier la solidité financière de l’entrepreneur et de s’assurer qu’il fournit des garanties bancaires appropriées – telles que la garantie de la loi sur la vente et la garantie de location.
L’avocat représentant les résidents gère les négociations avec l’entrepreneur, examine les offres et s’assure que toutes les conditions importantes sont incluses dans l’accord écrit.
Résumé – TAMA 38 comme outil d’amélioration de la vie et de la sécurité
TAMA 38 a révolutionné le domaine de la rénovation urbaine en Israël.
Il permet aux résidents de renforcer leur bâtiment, d’améliorer leur cadre de vie et de profiter d’un appartement neuf et sûr – le tout sans frais directs de leur part.
Malgré les défis et la bureaucratie, grâce à une planification professionnelle et à un accompagnement juridique approprié, un projet TAMA 38 peut transformer un rêve en une réalité réussie.
C’est une démarche qui apporte la sécurité, augmente la valeur de la propriété et améliore la qualité de vie de toutes les personnes concernées – les résidents, l’entrepreneur et la ville dans son ensemble.
Ce qui précède est uniquement une information générale et ne constitue pas un conseil juridique.
